年金代わりに中古マンション投資は有効か計算してみた

投資用中古マンション外観

マイナス金利の影響で住宅ローンをはじめ、あらゆる金利が下がっているので、この機会に何か投資はできないもんかと考えてみました。

投資といっても様々ですが、代表的なものを挙げるとこの3つかなと。

  • 株式投資
  • FX
  • 不動産投資

まだまだ本業も頑張っていきたいので、出来る限り放置で収入になる資産投資という方向で考えた場合、やはり不動産が第一候補ですよね。

てことで、実際に調べたりしながら考察してみました。

どうして投資をするのか

投資を始める理由は人それぞれだと思いますが、私の場合は以下2点です。

  • 金利が低い時はチャンスだから
  • 老後の年金に不安があるから

ローンの金利について

こちらの記事でも書いていますが、今ローンの金利はひじょーーーに安い。

マイナス金利でマイホーム購入のチャンス!?住宅ローンはどうなる?
日銀の愚策『マイナス金利』がニュースを賑わわせています。 夢のマイホーム購入を夢見ているパパ・ママはこのニュースを見てこう思っ...

この先、今以上に金利が下がることはないのではないかと思う水準です。

ただその分銀行も融資には慎重になっているようでして、低所得者がローンを組むことが難しくもなっています。

年収500万以上あればそれなりにローンも通るでしょうし、今この低金利時代の機会に資産を作っておくというのはアリだと思うわけです。

年金はあてにできない

今更わざわざ言うまでもないことですが、年金ありきの老後プランは立てるべきではありません。

まず事実として、年金受給年齢はどんどん高齢化しています。

年金受給開始年齢の引き上げを示す表

引用:みずほ総研

年金発足当初は55歳が年金受給開始年齢でした。

55歳からは国が生活の面倒みるから、毎月年金を払ってね」という約束だったのです。

それが一方的にどんどん受給年齢は引き伸ばされていっています。それも加速度的に。

今は65歳からとされていますが、今後も少子化などの時代背景を考えると、この流れは変わらないでしょう。

私は現在35ですが、実際に受給する時には「70歳から」「75歳から」となっているかもしれないと考えています。それまで生きているかもわかりません(笑)

日本の時代背景を考えると、今後は自分で年金代わりの収入を作っておく必要性があることは明白です。

どういった不動産に投資をするか

できるだけ後々手間の掛からない投資ということで不動産投資を検討しているわけですが、不動産といっても様々な種類があります。

  • 戸建て(新築・中古)
  • マンション(新築・中古)
  • 土地(駐車場など)

今回はできるだけ初期費用を抑えて利回りを高くしやすい、中古マンションで検討してみます。

不動産投資シュミレーション例

不動産投資をする場合、利回りの計算は不可欠です。

利回り=年間家賃収入-諸経費/購入金額×100

という計算式で求めることができます。

不動産投資で良い物件の基準は10%とされることが多いですが、これはつまり10年で購入費をペイできるということです。その後の家賃が収入ということですね。

試しということで、私が住んでいる地域近くで適当に物件をGoogleで探して計算してみました。

価格:1310万円
間取り:3LDK(71.25m2)
築年数:18年
家賃相場:8.9万円

こちらを一括で購入すると想定すると利回りは

1,068,000-195,120(管理費・修繕費)/13,100,000=6.66%

今回は固定資産税を含めず、一括という前提で6.66%なので話になりませんね・・・。思っていたより優良物件を探すのは難航しそうです。

今回は築18年の中古マンション物件ですが、これが新築だったら十分検討の余地はあったと思います。

具体例を見ていただければ、どのように計算して探して探していけば良いかは、ご理解いただけたでしょう。

その後10件ほど計算してみた

多くなるので細かい計算を載せるのはやめておきますが、一番良いパフォーマンスを出した物件が築21年・利回り8.9%でした。

不動産投資を完全に舐めてました(笑)

やはりその辺に出回っている物件情報は、不動産投資家が購入しなかった残りカスばかりなのかもしれません。

100件、1000件と探していくか、公開される前の情報をもらえるようにならないと、優良物件を手に入れることは難しそうです。

不動産紹介サービスを探してみた

自分で探すという作戦を変更し、一般人が手に入れることができない情報を持っている不動産サービスはないものかと探してみたところ、それらしいのがありました。

物件探しから、金融機関の審査までオールマイティーでサポートしてもらえるようです。

中古マンション投資のクレド資料請求

今見つけたばかりで私もまだ資料請求とかしてないのですが、無料だしとりあえず資料請求してみると良いかもしれません。

マンション経営に関する内容も入った資料がもらえるらしいので、勉強にもなりそうですし、タイミングが良ければ優良物件も見つかるかも。

まとめ

  • 年金は期待できないから、代わりになるものを用意する必要がある。
  • 堅実な収入資産を作るなら不動産投資が良さそう。
  • 素人が優良物件を見つけるのは至難。
  • 優良物件を紹介してくれる不動産専門サービスもある。

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